Сравнение что выгоднее — Купить квартиру или открыть счет в банке

Если у вас появились накопления и вы хотите получать от них пассивный доход, два самых очевидных и простых варианта – приобрести недвижимость или положить деньги на банковский депозит. Но может быть не так легко выбрать, что выгоднее – открыть депозит в банке или купить квартиру; в этом деле не стоит доверять интуиции, лучше заранее рассчитать, позволит ли хоть один из этих вариантов в долгосрочной перспективе сохранить свои средства, а желательно – и увеличить состояние.

Банковский вклад

Более простой способ вложения средств по сравнению с покупкой недвижимости – риск минимален, не нужно выбирать квартиру и оформлять документы, просто выбрать надёжные банки – можно рассматривать только самые крупные, и ознакомиться с условиями, а затем обратиться в тот, где они наиболее выгодные. После того, как депозит будет открыт, ничего не нужно делать, только радоваться тому, что счёт постепенно увеличивается.

Ставки по депозитам обычно немного выше инфляции, которую всегда стоит иметь в виду, ведь от неё зависит покупательная способность денег – несложно заметить, что одна и та же сумма в рублях даёт разные возможности в 2023 году и 2018, не говоря уже о 2008.

Поэтому инфляцию нужно учитывать: например, если вы положили на счёт в банке 1 млн рублей под 5% годовых и, соответственно, через год на счёте стало на 50 тысяч больше, это не значит, что вы стали настолько же богаче – посмотрите инфляцию за это же время, если она составила 4%, значит съела большую часть вашей прибыли, а если 5%, то всю.

Бывает и такое, что доход по вкладу оказывается ниже инфляции, но в долгосрочной перспективе он обычно всё же приносит прибыль и, в сочетании с простотой и безопасностью, это делает его самым популярным у россиян способом сбережения средств.

Чтобы выбрать вклад с лучшими условиями, стоит изучить его параметры:

• Условия пополнения – можно ли вносить новые суммы и на каких условиях.
• Выплата процентов – начисляются ли они когда срок вклада завершится, или каждый год, каждый месяц.
• Капитализация процентов – входит ли сумма начисленных процентов в сумму вклада. Проще говоря, если счёт с капитализацией процентов, то банк начисляет проценты на проценты, а если капитализация не предусмотрена, они будут начисляться только на вложенную сумму.

Капитализация – особенно интересный параметр, потому что его влияние часто недооценивают.

Он действительно не слишком важен для краткосрочных вкладов, но чем дольше срок, тем более значимым становится. Например, если вы вложите 1 млн рублей под 5% годовых, то за год вклад с ежемесячной капитализацией процентов принесёт примерно на 1 000 рублей больше, чем без неё – разница невелика. Зато на дистанции в 5 лет она превысит 33 000 – это уже серьёзно. Поэтому вклад с капитализацией может быть выгоднее, чем вклад без неё, даже при проценте немного ниже.

Насколько выгодным окажется вклад в перспективе нескольких лет точно рассчитать нельзя, ведь это зависит от ряда параметров, которые будут меняться. Например, «Сбербанк» предлагает открыть вклад на 3 года со ставкой 7.2% годовых. Но ведь нельзя гарантировать, что покупательная способность рубля в эти три года не будет падать быстрее, особенно учитывая сложные для российской экономики условия.

С другой стороны, именно из-за этих сложных условий банки предлагают такие высокие проценты по вкладам – можно найти и 8%, и 9%, иногда даже выше. Если инфляция в эти три года окажется относительно невысокой, вы получите неплохую прибыль. Банки регулярно меняют условия, но для тех, кто уже сделал вклад, они остаются прежними.

То есть может случиться так, что инфляция в этом году будет низкой, и в следующем «Сбербанк» будет предлагать тот же вклад уже под 5.2%, а вы по-прежнему будете получать 7.2%.

Таким образом, многое решает то, насколько удачно было выбрано время для вложения.

Примерно подсчитать ожидаемую доходность всё-таки можно: если средняя ставка по долгосрочным вкладам 7.68%, а среднегодовая инфляция в ближайшие три года по прогнозам ЦБ должна составить 5%, то реальная годовая доходность – 2.68%.

Из этого можно сделать вывод, что банковский вклад менее выгоден в сравнении с недвижимостью, но не всё так просто, ведь например в 2022-2023 ставки по вкладам выросли, а вот недвижимость начала падать в цене – поэтому на горизонте 2-3 лет более выгодным выглядит банковский вклад, а на более далёком уже можно подумать и о недвижимости.

Не стоит забывать и о том, что даже если у банка будет отозвана лицензия, сумму до 1.4 млн рублей вернут полностью – она застрахована. Поэтому изо всех способов сохранить средства банковский вклад – самый надёжный, а вот для их преумножения лучше выбрать другой.

Недвижимость

Инвестиции в недвижимость – один из самых популярных способов вложить миллионы так, чтобы за них не пришлось беспокоиться. Как видно из приведённых ранее данных о доходности, именно недвижимость была лучшим способом получать пассивный доход в России в последние 20 лет.

Особенности инвестиций в недвижимость:

• Они должны быть рассчитаны на долгосрочную перспективу. Если вы собираетесь вложить деньги на год-два, а затем они вам скорее всего понадобятся и квартиру придётся продавать, хлопоты при покупке и продаже того не стоят, разве что подвернулся очень удачный случай и вы уверены, что вскоре приобретаемую недвижимость можно будет продать дороже.
• Требуются крупные первоначальные вложения, или придётся покупать недвижимость при помощи ипотеки с выплатой процентов по ней, что будет снижать доходность. В этом банковский депозит выигрывает – можно начать с небольшой суммы и постепенно пополнять его, или открыть ещё один, когда появится больше денег.
• Необходимо тщательно выбрать, в какую именно недвижимость вложиться – город, район, дом. Всё это очень важно, прибыль может отличаться в разы в зависимости от того, насколько успешным был выбор, или её может вовсе не оказаться. В случае со счётом в банке выбирать тоже стоит внимательно, но задача всё же куда проще и отнимает меньше времени.
• Стоит учесть дополнительные расходы – после покупки скорее всего придётся провести ремонт, особенно если квартиру планируется сдавать в аренду, и затем также периодически нужно будет что-то обновлять.
• Ещё одна статья расходов – коммунальные платежи, и она тоже важна, особенно учитывая, что расходы на «коммуналку» растут довольно быстрыми темпами. Поэтому при расчёте прибыльности на отрезке в 5-10 лет непременно стоит иметь в виду, что на коммунальные платежи придётся тратить всё больше.

В особенности если квартиру планируется ещё и сдавать – с другой стороны, доход от аренды может быть весьма неплохим, и в совокупности с ним покупка квартиры может стать в разы более выгодным вложением по сравнению с вкладом в банке. Но для этого всё должно быть хорошо исполнено: она будет выгодной, если квартира растёт в цене, и желательно – опережающими темпами по сравнению с рынком в целом. Поэтому подбор квартиры имеет ключевое значение.

Прогнозируемая прибыльность инвестиций в недвижимость

Ранее выбор между покупкой недвижимости или открытием счёта в банке был достаточно простым, и в первую очередь всё зависело от того, насколько долгосрочное вложение планируется, но теперь он стал сложнее. Например, в 2022 году недвижимость дешевела, как и стоимость её аренды – поэтому многое зависит от того, насколько долгим будет вложение.

Индекс доходности жилья – ключевой показатель целесообразности вложений в недвижимость. Если он окажется ниже нуля, что даже доход от аренды не покроет убытков из-за падения цены на недвижимость. Индекс прежде уже показывал отрицательные значения – в 2009 и 2016 годах, но в долгосрочной перспективе покупка недвижимости всё равно оставалась выгодной.

Прежде распространённым способом увеличить доходность от инвестиций в недвижимость было приобретение строящегося жилья. Поскольку новостроек сдаётся много, можно найти квартиры со значительным дисконтом к среднерыночной стоимости. Это позволяет рассчитывать на повышение цены приобретённой недвижимости уже в среднесрочной перспективе.

Коммерческая недвижимость

Если вы желаете инвестировать в недвижимость, вовсе не обязательно вкладываться именно в жильё – стоит подумать и о коммерческой недвижимости. Это могут быть торговые помещения, офисы, склады – в нынешней ситуации они способны обеспечить более высокую доходность в сравнении с жильём. Она способна обеспечить доходность на уровне 8-10% годовых, а баланс между покупателями и продавцами на рынке коммерческой недвижимости выглядит лучше для продавцов, чем на рынке жилой.

Из доступных для инвестирования объектов коммерческой недвижимости, спрос на которые остаётся стабильным, можно выделить в первую очередь складские помещения. Стрит-ритейл в жилых домах также сохраняет популярность. По оценке ЦИАН, на первых этажах самым большим спросом пользуются помещения средней площади – между 50 и 100 квадратными метрами, 33% от общего спроса, 18% – у помещений менее 50 кв. метров, 14% – между 100 и 150 кв. метрами. Вырос спрос на небольшие офисы, так что инвестиции в них тоже набирают популярность – доходность при сдаче в аренду у таких офисов вдвое выше, чем у жилья.

Но стоит иметь в виду, что порог входа при инвестициях в коммерческую недвижимость выше, а управлять ею сложнее.

И всё же, как часто бывает на падающем рынке, появляется немало интересных вариантов, которые в перспективе способны принести большие доходы. Если ваш капитал недостаточен для самостоятельных инвестиций в коммерческую недвижимость, можно вложиться в закрытый паевой инвестиционный фонд. Тем более, что это снимает с вас все сопутствующие хлопоты – управлением займутся профессионалы.

Другие варианты получения пассивного дохода

Если ваша цель – просто получать пассивный доход, и не так важно, будет ли это квартира, счёт в банке, или вовсе что-то третье, то стоит подумать и о других вариантах. Среди них:

• Биржевые фонды. Инвестор вкладывает средства в паевой инвестиционный фонд (ПИФ) или ETF-фонд, которые инвестируют в рынок недвижимости.
• Облигации. Покупая их, вы даёте деньги в долг компании или государству на установленный срок, за что получаете фиксированный процент.
• Дивидендные акции. Такие ценные бумаги приносят доход в первую очередь благодаря дивидендам, а не росту котировок. От обычных акций они часто отличаются более «сглаженными» курсами – медленнее растут, не так сильно падают.

Эти варианты выгодны ещё и тем, что позволяют распределить средства – можно вложить их и в ПИФы, и в облигации, и в акции. Покупка недвижимости – куда менее гибкий вариант вложения средств, а ведь один из первых уроков для начинающего инвестора – не складывать все яйца в одну корзину.

Для тех же, кто просто желает вложить миллион или несколько, и забыть об этих деньгах на какое-то время, и стремится не к большой прибыли от них, а в первую очередь к сохранению, купить квартиру или положить деньги в банк всё ещё самые простые и удобные способы.

Выбор – депозит или недвижимость, зависит от срока инвестирования.

Если вы рассчитываете вернуться к вопросу об этих деньгах через 2-3 года, лучше выбрать депозит, а если они вам не понадобятся 5 лет или больше, предпочтительным вариантом становится недвижимость, с оговоркой, что иногда стоит подождать, пока наступит удобный момент для её покупки – нужно по крайней мере чтобы цены на неё перестали падать.