Потребительский кредит в банке можно получить и без залога. Зачем тогда отдавать в залог финансистам свою собственность? В этой статье мы попытаемся раскрыть все преимущества и подводные камни таких займов. Свое внимание мы сосредоточим на кредитах под залог недвижимости и рассмотрим:
Особенности подобных займов мы будем рассматривать в основном на примере кредита «Под обеспечение» Альфа-Банка и «Под залог квартиры» банка Тинькофф.
Особенности потребительского кредита под залог недвижимости
Меньше риск для банка
Если банкиры выдают клиентам деньги в долг без предоставления залога, то обеспечением такого займа будет лишь хорошая платежеспособность и кредитная история человека. Если клиент не справится с платежами по своему займу, то банку придется взыскивать с него задолженность в принудительном порядке. В ход пойдут сначала досудебные, а потом судебные методы.
Если человек в качестве обеспечения займа предоставил залог (автомобиль или недвижимость), то ситуация меняется. При возникновении проблем с выплатой кредита банк может продать заложенное имущество и таким образом вернуть свои деньги. Риск невозврата задолженности здесь уменьшается.
Можно получить в долг повышенную сумму
Итоговая сумма кредита рассчитывается индивидуально для каждого заемщика. Она зависит от уровня его дохода, текущей долговой нагрузки, качества кредитной истории.
Возможно, банк предложит клиенту сумму, достаточную для решения его задач, без предоставления залога. Тогда этим предложением есть смысл воспользоваться. Но как быть, если высчитанной суммы не хватает? Можно предложить банку залог. Риск невозврата денег здесь уменьшается, поэтому финансисты, скорее всего, пойдут навстречу. Размер залоговых кредитов, как правило, больше, чем беззалоговых.
Залоговые кредиты дешевле
Когда банки выдают деньги в долг без обеспечения, повышенный риск они закладывают в процентную ставку. Если клиент не справится с платежами, из полученной прибыли будет оплачена работа специалистов по взысканию задолженности.
Если банк в качестве обеспечения займа получит залог, то риск невозврата денег уменьшается. Поэтому у финансистов появляется возможность снизить ставку по такому займу. Вот соответствующая статистика Центробанка. Среднерыночная полная стоимость нецелевых потребительских кредитов, обязательства по которым обеспечены ипотекой (то есть залогом квартиры) составляет 15,41%. Для сравнения: среднерыночная полная стоимость потребкредитов без залога на сумму свыше 300 тысяч рублей, взятых на срок более 1 года — 18,21% (почти на 3% выше). Это — данные за период с 1 января по 31 марта 2023 года.
Для заемщика риски, напротив, повышаются
Почему? Давайте представим ситуацию: человек не рассчитал свои возможности и не смог выплатить кредит. Залог при этом банку гражданин не предоставил. Какие последствия его ожидают? Банк подаст на должника в суд. И задолжавший человек будет обязан переводить в счет погашения задолженности до 50% от своей зарплаты.
Если у должника есть ценные активы, то банк может инициировать процедуру его банкротства. В этом случае человек может лишиться части своей собственности. Дорогую бытовую технику, автомобиль, ювелирные украшения, ценные бумаги банкрота могут продать с торгов. Вырученные деньги пойдут на погашение задолженности. Однако квартиру должника реализовать с торгов будет нельзя (при условии, что она является его единственным жильем).
Но если квартира была предоставлена банку в качестве обеспечения по кредиту, то при возникновении проблем с выплатами финансисты имеют право ее продать. Таким образом кредиторы вернут свои деньги. А задолжавший человек может лишиться крыши над головой.
Какую недвижимость можно предоставить в качестве залога
Предположим, что заемщик абсолютно уверен в своих силах. Он точно знает, что сможет вернуть банку одолженные деньги. В качестве залога потенциальный заемщик готов предоставить финансистам квартиру. Взамен клиент получает нужную ему сумму под сниженный процент. Каким требованиям должна отвечать недвижимость, предлагаемая в залог?
Она должна быть ликвидной. Это означает, что в случае необходимости такую квартиру можно быстро продать на рынке.
Каждый банк сам определяет, какая недвижимость, на его взгляд, ликвидная, а какая — нет. Например, Альфа-Банк выдает нецелевые потребительские займы под залог квартир, апартаментов, машино-мест, коммерческой недвижимости.
Банк Тинькофф в качестве залога принимает квартиры, жилые дома с земельными участками и таунхаусы. Коммерческую недвижимость в качестве обеспечения этот банк не принимает. Не подойдут также и апартаменты. С юридической точки зрения они считаются коммерческой недвижимостью, даже если собственник использует их для проживания.
Комнаты и доли в квартирах в качестве залога использовать нельзя. На такие объекты нужно будет долго искать покупателя.
Важное значение имеет также состояние квартиры. В качестве залога не примут жилье, если оно находится в аварийном состоянии или если оно не подключено к системам электроснабжения, отопления, водоснабжения, канализации.
Не подойдет квартира, если на нее уже наложено обременение (то есть ограничение прав собственников). Или если один из собственников жилья — несовершеннолетний. Закон запрещает оставлять детей без крыши над головой, поэтому продавать такие объекты сложно.
Можно ли предоставить в качестве залога не свою квартиру, а, скажем, квартиру родственников? Да, можно (естественно, с их согласия). Заложенная квартира может даже находиться в другом регионе. А не в том, в котором проживает заемщик. Однако следует учесть: в случае проблем с выплатами залогодатели могут лишиться недвижимости.
Какие ограничения банк наложит на заложенную квартиру
Недвижимость, которая стала обеспечением по потребительскому кредиту, остается в собственности залогодателей. Однако без письменного согласия банка собственник не сможет проводить с такой квартирой никаких сделок. Например, ее нельзя продать, подарить или обменять.
Можно ли сдавать заложенное жилье в аренду? Это зависит от позиции банка. Проживание квартирантов может ухудшить состояние квартиры и снизить ее ликвидность. Поэтому некоторые банки запрещают сдавать заложенное жилье без письменного разрешения со своей стороны. Такого правила придерживается, например, банк Тинькофф.
Может ли собственник заложенной квартиры прописать в ней другого человека? Если этот человек — близкий родственник залогодателя, то его можно зарегистрировать без согласия банка. Но если гражданин не является членом семьи собственника жилья, то прописать его можно только с разрешения кредиторов-залогодержателей.
Сделать в заложенной квартире перепланировку собственник может. Но согласие банка на эту операцию потребуется.
Особенности оформления залоговых кредитов
Для получения такого займа заемщику недостаточно подписать кредитный договор. Необходимо еще зарегистрировать залог в Росреестре. После регистрации пакета документов в государственном учреждении на заложенную квартиру будет наложено обременение (ограничение прав собственника). В чем состоят такие ограничения, мы уже рассказали выше.
Процесс регистрации документов в Росреестре длится от 2 до 5 дней. Когда заемщик сможет получить свои деньги?
Альфа-Банк перечисляет клиентам заемные средства только после официальной регистрации залога. В банке Тинькофф часть кредитных средств можно получить сразу после подписания договора. Оставшиеся деньги будут перечислены на счет заемщика после регистрации документов в Росреестре.
Нужно ли будет оформлять страховку
Страховать квартиру, которая передается в залог, придется обязательно. Это — требование закона. Если заложенное имущество будет повреждено, то кредит за клиента выплатит страховая компания.
Страховать ли свою жизнь и здоровье, решает сам заемщик. Однако в случае получения большого кредита под залог имущества подключение финансовой защиты обретает особый смысл. В период выплаты займа человек может уйти из жизни или получить серьезную травму. Если клиент банка предварительно оформил страховку, то кредит за него погасит страховая. А если человек отказался от финзащиты, то у него могут возникнуть проблемы. Не исключено: чтобы рассчитаться с долгом, ему или его родственникам придется продавать квартиру.
Что делать, если не получается выплатить залоговый кредит
Многие боятся, что уже через несколько месяцев после первой просрочки банк продаст заложенное имущество. На самом деле это не так. Процедура реализации залога очень сложная, и занимает около 1,5-2 лет. Поэтому банки заинтересованы решить проблемы с выплатами в досудебном порядке, без принудительной продажи залога.
В случае появления финансовых трудностей клиенту необходимо срочно связаться с сотрудниками банка. Возможно, заемщику и кредитору удастся найти взаимоприемлемое решение этого вопроса. Например — реструктурировать кредит или оформить кредитные каникулы. Тогда продавать заложенную квартиру, возможно, не придется. И задолжавший человек не останется без жилья.
Но если у заемщика по-настоящему серьезные финансовые проблемы, то продажа предмета залога становится неизбежной. Что делать в этом случае? Выгоднее продать квартиру самостоятельно. В этом случае сделка будет заключена по рыночным ценам. Часть денег уйдет на то, чтобы погасить кредит. Остатком средств бывший должник сможет распорядиться по своему усмотрению. В этом случае, естественно, придется получать у банка согласие на продажу предмета залога.
Что будет, если должник не совершит никаких действий, чтобы рассчитаться с кредитором? Банк будет вынужден продать заложенное жилье самостоятельно. На торгах квартира, скорее всего, будет продана по цене ниже рыночной. Кроме того, заемщик должен будет оплатить расходы на организацию аукциона (а это очень приличная сумма). Львиная доля средств от продажи имущества уйдет на погашение долга. В результате бывшему собственнику жилья денег практически не останется.
Сколько заложенных квартир продается на торгах? В 2021 году в России было принудительно реализовано 4 200 объектов недвижимости должников. Это примерно 14% от всего портфеля просроченной задолженности, если считать по сумме. Остальные должники, видимо, решили свои проблемы другими способами. Примерно столько же квартир должников продавалось ранее (4 150 — в 2020 году и 4 296 — в 2019-м).
В 2022 году количество принудительно проданных квартир уменьшилось в 2 раза — до 2 044 штук. Но вряд ли это означает, что вдвое сократилось число должников. Просто цена недвижимости за это время сильно выросла. И задолжавшие люди предпочитают продавать свое жилье самостоятельно, не доводя дело до торгов с аукциона.
Как снять с квартиры обременение
Это можно сделать только после полной выплаты кредита. Иногда банки снимают обременение с залога самостоятельно. Такую услугу, предлагает, например, Альфа-Банк. Все ограничения с предмета залога снимаются в течение 5 дней после окончательного расчета с кредитором.
Чтобы проверить, действительно ли снято обременение, собственник может заказать выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Сделать это можно на Госуслугах, сайте Росреестра или через МФЦ.
Если банк не оказывает подобных услуг, снять обременение можно самостоятельно. Для этого потребуется подать заявление в Росреестр через МФЦ. А к заявлению приложить справку о погашении кредита и закладную.
В каких банках можно оформить кредит под залог недвижимости
Выше мы выяснили, как можно получить в долг большую сумму под низкий процент. Наиболее интересные предложения по залоговым кредитам мы собрали для вас на этой странице.